Риэлторлық қызмет реттеле ме?

1412
0
Бөлісу:

Жаңа оқу жылы жақындағалы, үлкен қалаларға үміт пен күдік аралас көңілмен артынып-тартынып жеткен студенттердің қатары көбейді. Олардың барлығына жатақханадан орын бұйыра бермейтіні анық. Ондайда жастар пәтер іздеп сабылғандардың санатына қосылады. Студенттер ғана емес, жас отбасылардан бастап, еңбек етуге өзге қаладан келгендерге дейін, қазір Алматыда пәтер жалдап тұратын адам көп. Осы көпшілік «риэлторлар» деп аталатын қауымның қалтасын қалыңдатып, кәсібіне нәсіп болып отыр. Оларға беретін 20 мың теңгеңізді үнемдейін деп, үй иелерімен өзіңіз байланысып көруге бел байласаңыз, интернеттен қарап, қалаған пәтеріңізді бірден таба қоймайсыз. Мұндай қызу маусымдарда қымбат болатыны былай тұрсын, кейде қолыңызда бар ақшаға үлкен қаладан бір пәтердің пұшпағы да бұйырмайды. Қай нөмірге хабарлассаңыз да, жалға беріліп кеткен. Қайтсе де, уақытылы хабарласып үлгермейтін жандар амалсыз риэлтордың көмегіне жүгінеді. Алған ақшасына сапалы қызмет көрсетіп, өміріңізді жеңілдететіндері де бар, дегенмен қалағанын алып, ізін суытып кететін алаяқтар да кездеседі… Сонымен, жақсысы мен жаманы қатар жүретін риэлторлардың қызметі туралы қалам тербеуді жөн көрдік.


Ойтүрткі


Аталған тақырыпты қаузауға түрткі болған соңғы кездері риэлторлық компаниялардың қызметін пайдаланамын деп, алданып қалғандарды жиі ұшыратуымыз еді. Пәтер туралы ақпараттық хабарлама жібергені үшін алдын ала 15 мың теңге көлемінде ақша алып, арнайы келісімшарт бекітетін агенттіктердің көмегіне жүгінгендер бір айдан артық уақыт өтсе де, тұрғылықты мекенжай таба алмай, әбігерге түсетіні риэлторлық қызмет нарығына шолу жасап, ақ-қарасын ажыратуға түрткі болды.


Университет қабырғасында өзімізбен қатар білім алатын жастардың арасында риэлторлықты кәсіп етіп жүр­гендер аз емес. Өз мамандығынан бөлек іске неге уақыт арнап жүргенін сұрағандарға, жақсы қаржы та­будың жолы деп түсіндіреді. Өзіміз де пәтер жалдап жүріп, бір жапырақ келісімшарт толтырғаны үшін 20 мың теңгені қағып алып кететін риэлторлардың жұ­мысы қандай жақсы деген ойға қалушы едік. Енді осы салада қызмет ететін маманнан кәсібінің ерекшелігі мен пайдасы туралы білгіміз келген.

Үш жылдан бері тұрғын үй нарығында қызмет етіп жүрген «Квадрат» риэлторлар тобы» агенттігінің қызметкері Елена Кирил­лованың айтуынша, риэлтор болу үшін түрлі саланы бірдей игеруге тура келеді.
– Презентация жасау және коммуни­кациялық қабілет, сабыр қажет. Сонымен бірге, азаматтық, салық кодекстерін жетік білумен қатар, адам психологиясын жақсы тануы талап етіледі. Бұл мамандықта барлығы жұмыс істей беруіне болады, бірақ оның бәрі бірдей жетістікке, жақсы нәтижеге қол жеткізеді деп айта алмай­мын, – дейді ол.
Бұған дейін корпоративтік саудада еңбек еткен кейіпкеріміз осындай маман­дық бар екенін естіп, өзін сынап көрмек болған. Ол саланың қыр-сырын оқып меңгерген соң, жұмысқа кіріскенін айтады. Бүгінде кез келген ірі жылжымайтын мүлік агенттіктері жаңадан келген мамандарды тегін оқытады екен. Оқу бағдарламасынан бөлек, ара-тұра сату жөніндегі тренингтер де өткізіледі. Риэлторлардың қызметін көп­шілік қымбатсынып жатады, дегенмен жалға пәтер іздеген халық делдалға жүгінгенді жөн санайды.
Біз Елена Кирилловадан риэлторлық қызметтің құнына не кіретінін сұраған болатынбыз. Оның айтуынша, сіз 20 мың теңге төлеу арқылы риэлтордан мынадай қызметтерді талап ете аласыз: ол сіздің талаптарыңызға сәйкес нұсқаларды ұсынуы, келісім жүргізіп, объектілерді көрсетуі, кепілдемені рәсімдеу, жалға беруші мен жалға алушы арасында келісімшартқа қол қою, кейде ХҚКО-ға бірге баруы қажет. Елена Кириллова әңгіме барысында жеке өмірін ұмытып, күн-түн демей, жұмыс істеген риэлтордың тек жалға берілетін пәтер арқылы ғана айына 150-200 мың теңгедей табыс таба алатынын жасырмады.
Бұл салаға деген ықыластың артып отырғанын айтып, Қа­зақстан Риэлторлар қауымдастығының президенті Елена Грива да пікірімен бөлісті:
– Қазір Қазақстандағы риэлторлық қызмет үлкен қарқынмен дамып келеді. Күн санап қатары артып отырған риэлтор­лық компаниялар мен осы салаға бет бұр­ған жеке кәсіпкерлік субъектілері сөзіме дәлел бола алады. Әріптестеріміздің қарасы көбейгені бір қарағанда қуанышты көрін­генімен, мәселенің екінші қыры да жоқ емес. Нарыққа қосылып жатқандардың ба­сым көпшілігінің арнайы білімі жоқ, жеке компаниялар кәсіби риэлторлар қауымдастығына кіруге асыға қоймайды. Осыдан сапасы төмен қызметке ұрынған азаматтарда бүкіл риэлторларға деген наразылық пен өкпе қалыптасады. Біздің қауымдастық риэлторларды ерікті аттес­тациялаудан өткізеді. Қазірдің өзінде 200-ге жуық риэлтор осы салада жұмыс істеуге қабілеті мен біліктілігі сай деген куәлік алды. Жалпы стандарт сәйкестігін тексеріп, компанияларды да солай бағалай­мыз. Біздің ресми сайтымызда аттестация­дан өткен компаниялардың тізімі бар. Оларға сенім артуға әбден болады деген сөз. 2009 жылдан бері біздің қауымдас­тық жанында «Қазақстандық риэлторлар мек­тебі» жұмыс істеп келеді. Мұнда риэл­тор­ларды басынан бастап дайындау мен кәсіби біліктілігін арттыру мақсатында қайта даярлаудан өткізумен айналысамыз.

Риэлтордың деректер базасы
Риэлторлардың жеке деректер базасы бар екен дегенді жиі еститінбіз. Бізге бұл да қызық көрінді. Расымен де, риэлторларда пәтерін жалға берушілер туралы нақты деректер топтамасы бар ма? Осы сауалға жауап іздеп отырып, Риэлторлардың мәліметтер банкі деген сайтқа тап болдық. Мұнда пәтерін жалға беруші мен сатушы және сатып алушы туралы біраз ақпарат алуға болатын көрінеді. Тіпті, осы қызметті пайдаланған жылжымайтын мүлік агент­тіктерінің де сервис туралы пікірлері бар. Сайтта көрсетілген телефон арқылы хабарласқанымызда, жеке риэлтор үшін бұл айына 7500 теңгеге түсетінін білдік. Құ­ра­мында бес адам жұмыс істейтін агент­тіктер үшін небәрі – 15 мың теңге. Бұл риэл­торлық агенттіктің бір ай бойы ақпарат алу үшін жұмсайтын қаражаты бір клиент­тің беретін ақшасымен бірдей деген сөз.

Қызметті реттейтін заңнама қажет пе?
Қазақстан риэлторлары қауымдастығы­ның президенті Елена Грива бұл саланың заңмен реттелуі туралы мынадай пікір білдірді:
– 2005 жылдан бастап Қазақстандағы жыл­жымайтын мүлік нарығындағы риэлтор қызметін реттеу мақсатында, ҚР Риэлтор­лық қызмет туралы заң қабылдау қажеттілігі жөнінде бастама жиі көтерілді. Белгілі заңгерлер, риэлторлық компания басшы­лары мен қоғам белсенділерінен құралған жұмыс тобы заңды дайындап, Парламенттің қарауына беру үшін шетелдік тәжірибе мен отандық заңнамаларды жіті зерттеді. Өйткені көрші тұрған Ресей Федерация­сында бірнеше жылдан бері жұмыс істеп келе жатқан риэлторлық қызмет туралы заңнама болғанымен, оның мәтінін дәл сол күйінде алу, біздің нарықтың қажеттілік­терін өтей алмас еді. Сондықтан біздің риэлторлардың мәселесін шешіп, олардың сұраныстарын қанағаттандыратын заң жобасын әзірлеуге кірістік. Атап өтетін тағы бір мәселе, жаңадан тағайындалатын заң жобасынан осыған дейін қабылданған және күшін жоймаған өзге құқықтық нормативтік актілерде көрсетілген пункт­терді қайталамауы талап етіледі. Сондықтан риэлтор қызметіне тура және жанама түрде қатысты болуы мүмкін барлық заңдарды қа­рас­тырылып, келесідей қорытынды жасал­ды: Мемлекет жылжымайтын мүлік на­ры­­ғын мүлде реттемей отыр деуге кел­мей­ді. Риэлтор қызметі туралы жеке заң­на­ма болмағанымен, оның іс-әрекеті «Жеке кәсіп­керлік қызмет туралы», «ЖШС туралы», «ҚР Азаматтық Кодексі», «ҚР Салық Кодексі», «Тұрғын үй Кодексі», «Жылжы­майтын мүлікті мемлекеттік тіркеу туралы», «Жарнама туралы» заңдарда қамтылған.

«Жетім бұрышқа» жұрт неге барады?
Материалды жазу барысында бізді «Жетім бұрышқа» барады?» деген сауал мазалады. Алматы қаласы халықтың ғаламторға қолжетімділігі бойынша республикада ең жоғары көрсеткішке ие. Онда неге тұрғындар әлі күнге дейін пәтерді аты құлаққа түрпідей тиетін сол бұрыштан іздейді? Қашан қарасаң да құжынаған халық. Жай ғана жанынан өтіп бара жатсаң «пәтер керек пе?» деп жармасқан бір адам­ды көресің. Біз ол жерге адам аяғы басылған кешкі уақытта барғанды жөн көрдік. Жақын­дай бере, өзімізден бірнеше жас үл­кен, базардың бабын біліп қалған апай­лардан «Жетім бұрышта қанша жылдан бері жұмыс істейсіз» деп сұрауға тартынғанымыз да рас. Түрлеріне қарасаң, тура бізді айдап шығатындай, сөйтсек олардың да бізге айтары бар екен. «Бір кездері мені жасырын камераға түсіріп алып телеарнаға шығарып жіберіпті, сен түсіріп тұрған жоқсың ба» деп әбден сақтанып алған кісі «сіз рұқсат бермейінше диктофонды шығармаймыз» деген соң ғана ашылып сөйлей бастады.
Риэлтордың айтуынша, «Жетім бұ­рышқа» бірінші курстың студентінен бастап, мемлекеттік орган қызметкерлеріне дейін пәтер іздеп келеді екен. Олардың мұнда келуіне көбіне «Ақпараттық қызмет көрсететін агенттіктердің алдап кетуі» себепші болатын көрінеді.
– Интернетте агенттіктер 150-140 мың теңгелік әдемі пәтерлердің суреттерін 65-75 мыңға қойып қояды да, елдердің барлығын арбап шақырып алады. Біз барын айтамыз 120-130 мың деп, агенттіктер болса, ке­лісім­шартқа қол қойдырып алған соң, «егер бұл пәтер ұнамаса сізге смс арқылы басқа да нұсқаларды жіберіп отырамыз, бара бер­сеңіз болады» деп шығарып салады. Клиентке егер ешқандай пәтер ұнамаса, олар ақшасын қайтармайды. Себебі, ке­лісімшарт бойынша, агенттік тек ақ­па­раттық қызмет көрсетуге міндеттелгенін алға тартады. Ең бастысы, ол сізге хабар­лама жіберді, үйдің шынайылығы мен сіздің талаптарыңызға сәйкес келмегені үшін агенттік жауапкершілік алмайды, – дейді аты-жөнін жасырып қалуды жөн санаған риэлтор.
«Жетім бұрышта» отыратын Роза (есімі өзгертіліп алынды – авт.) есімді азаматша жал­ған агенттіктерді қалай тексеруге бола­тынын да айтып берді.
– Оларға қытығына тиетін сұрақ қой­саңыз өздері-ақ телефон тұтқасын тастай салады. Мысалы, сіз «суреттер шынымен сол пәтердікі ме?» деп сұрап көріңіз немесе бірінші маған осы пәтерді көрсетіңіз, мен сосын ақшасын төлеймін деп шарт қойы­ңыз. Олар мұндай жағдайда бірден бастарын ала қашып, сол мезетте-ақ байланысты үзеді. Халық «алдап кетпейсіздер ме?» деп бізге келеді, – дейді ол.
Сөзін әрі қарай сабақтаған кейіпкеріміз, заң бойынша қосалқы жалгерлікпен (субаренда – авт.) айналысуға құқы бар екенін айтты.
– Жеке кәсіпкерлік ашқанбыз. Салық төлейміз. Сондықтан мен кез келген пәтерді жалға алып, оны үшінші бір тұлғаға қайта жалға беруіме болады. Сондықтан тұрғын үймен мемлекет қамтамасыз ететін әскерилер, басқа да мемлекеттік қызмет­кер­лер келгенде мен оларға заңды түрде келісімшарт жасап бере аламын. Сол келісімшарт арқылы олар мемлекеттен тұрғын үйге жәрдемақы ала алады.
– Қазір студенттердің келетін кезі. Сол үшін пәтерін жалға беретіндердің көбісі бағаны көтеріп жіберіп, студенттерді оңдырмай жатыр. Олар ешқандай салық төлемейді, бірақ кезінде 70-80 мыңға берілген пәтерді қазір студенттер 100-120 мыңға жалдап жатыр. Барлық пәтер иелері тамыз-қыркүйек айларын күтеді. Сол кезде студенттерге деп бағаны түсірудің орнына, бағаны бірден шарықтатып жібереді. Одан бөлек, ер баланы алмаймыз, балалы отбасы қажет емес, қыз бала тұрсын деген сынды талап қояды. Мыңнан бір пәтер иесі ғана жеке кәсіпкер ретінде тіркелген шығар. Кейде балалардың өзін ақшасын қайтармай қуып шығады.
– Неге олар тіркелгісі келмейді? Жеке кәсіпкер ретінде тіркелу қиын ба сонда?
– Олар салық төлегісі келмейді. Егер жеке кәсіпкер болсаң, жылына 3 пайыз ғана салық төлейсің. Ол соншалықты үлкен сома емес. Жеке кәсіпкер ретінде тіркел­гендердің өзі пәтерін 120 мыңға жалға бер­се, салық комитетіне 60-70 мыңға өткіземін деп есеп береді. Тұрып жатқандарға да біреу-міреу сұраса, «осындай сомаға тұрып жатырмыз» деп айтасыңдар деп ескертіп қояды.
Жеке кәсіпкерлікті тіркеуден жұрт ат-тонын ала қашатындай қандай қиындығы барын Мемлекеттік кірістер департаменті Түсіндіру жұмыстары басқармасының басшысы Заңғар Асқарұлынан сұраған едік:
– Кәсіпкерлік кодексінің 35-бабында жеке кәсіпкерлерді мемлекеттік тіркеудің жолдары жазылған. Бұл жерде өзінің талаптары бар. Мысалы, жұмысшылары болса немесе жылдық табысы 12 АЕК-тен, яғни, 250 мың теңгеден асса, онда жеке кәсіпкер ретінде тіркелуі керек.
Салық кодексінің 180-бабының 1-тар­мақ, 3-тармақшасында көрсетілгендей, жеке тұлғаның салық төлеуге міндетті мүлік табысына: біріншіден, мүлікті сатқан кез­дегі құнының өсімінен түскен табыс, екін­шіден, салық агенттері болып табылмайтын адамдарға жалға беруден алынған табыс жатады. Бұл жағдайда кәсіпкерлік кодекстің 35-бабына сәйкес тіркелудің қажеті жоқ, бірақ салық төлеуге міндетті. Енді қараңыз салықты ол қалай төлеуі қажет? Егер ол жеке кәсіпкер ретінде тіркелмесе, жыл сайын 240-нысанды әр жылдың 31 науры­зынан кешіктірмей тапсыруы қажет. Бірақ бұл жерде салықтың көлемі көбірек болады, яғни, 10 пайыз. Енді жеке кәсіпкер ретінде тіркелудің артықшылығы қандай? Көбіне адамдар патенттік режимді таңдайды. Мұнда салық көлемі – 2%. Соманы алдын ала болжамдап, салығын төлейді. Мысалы, ол табысын 1 мил­лион теңге деп болжаса, онда 20 мың тең­ге төлейді. Егер кәсіпкер ретінде тіркел­месе, пәтерін жалға берушіге жыл сайын са­лық декларациясын тапсыру міндет­теледі.
Риэлторлық қызмет арқылы қалтасын қалыңдатып жүрсе де, ресми тіркеліп, мем­лекетке салық төлеуден жалтаратын жан­дар­ды заң аясында жұмыс істеуге шақыру­дың амалын Елена Грива былай көреді: Нарықтағы заңсыз риэлторлардың санын қысқартып, көлеңкелі бизнесті заңдастыру үшін, ақпараттық порталдар әрбір риэл­тормен не компаниямен келісімшартқа отыруы керек. Онсыз хабарландыру қабыл­данбайды деген талап қойса, барлығы жеке кәсіпкер есебінде тіркелуге асық болушы еді. Мемлекеттік органда тіркеуден өткен азаматты талапқа сәйкес емес жұмысы үшін жауапқа тарту да оңай. Әрі мемлекет қазы­на­сына түсетін салық артып, нарықтағы алаяқ­тық азаяр еді. Тағы бір артықшылығы, мем­лекет қанша риэлтор­лық компания мен кәсіп­керлік бар екені туралы анық ақпарат­қа қол жеткізеді. Қазір олар туралы нақты ста­тистикалық дерек табу не нарық ойын­шы­ларының санын дөп басып айту қиын.

Жалдамалы пәтердің жырына оралсақ
Біз тілдескен бір апай (есімін айтуды жөн көрмеді) «Жетім бұрышта» 17 жылдан бері еңбек етіп келеді екен. Сөз арасында бірнеше рет: «Сендер билікке айтыңдар, «Жетім бұрышты» жаппасын! Біз халыққа көмектесіп отырмыз, мен кейде алдыма ақ­шадан қиналған адам келсе, қызмет ақым­ды да алмаймын. Өз-өзімізді жұмыспен қамтып, мемлекеттен ештеңе сұрап отырған жоқпыз», – деп қайталай берді. Қысы-жазы үйінен әкелген бір орындықта желдің өтінде, күннің ыстығында қатар отыратын егде жастағы кісі осында жүріп, қатерлі дертке шалдыққанын айтады. «Қазір ғаламтордың дамыған заманы, қолыңызда бар 4 қойын дәптер толы үй иесі нөмірлерін сайттарға хабарландыру етіп беріп, жылы пәтеріңізде отырып-ақ жұмыс істей бермейсіз бе?» деген сұрағымызға, «Біз – ескі заманның адамымыз. Мына телефонды (жаңа смартфон) алғаныма да 1 ай ғана болды. Тек қоңырау шалуды ғана білемін. Жаңа технологияларға ілесіп кетуім қиын. Мұндағы орнымды барлық тұрақты тұтыну­шыларым біледі. Арнайы іздеп келеді», – деп жауап берді.
Денсаулығына келер зардабы үлкен болса да, қарт кісінің күн көрістің негізгі қамына айналған үйреншікті кәсібінен ажырамасы әу бастан белгілі еді. Осы тақырыпта аз-кем әңгіме өрбіткен соң, «Жетім бұрыштан» шығып сан ойлардың жетегінде жалдамалы пәтерімізге оралдық. Көңілге бір түйгеніміз, ғаламтор тек алаяқтардың, жетім бұрыш қызметіне адал риэлторлардың ортасы деу – қате. Қай жерде болмасын, бас пайдасын артық көретіндер мен кәсібін тыңғылықты орындайтындар қатар жүреді. Оларды таразылау тұтынушының құқықтық сауаттылығы мен ой-танымына қалмақ.


Дерек пен дәйек

Пәтерін жалға берушілер мен риэлторлардың таза пайдасы биыл 76 млрд теңгеге жеткен. Бұған жылжымайтын мүлік нарығында сұраныстың күрт өскені себеп болып отыр.
Биыл тұрғын үй нарығында дүмпу болды. Жылдың алғашқы бес айында жеке үйлер мен пәтерлерді сату және сатып алу бойынша 90 мыңнан астам келісімшарт жасалған. Finprom сараптама агенттігінің мәліметтеріне сүйенсек, бұл соңғы бес жылдың қаңтар-мамыры аралығына тиесілі ең жоғары көрсеткіш және өткен жылмен салыстырғанда 27 пайызға жоғары.
Тұрғын үй нарығында сұраныс пен ұсыныс арта бастаған тұста нарықтағы кәсіби мамандардың да табысы рекордты көрсеткішке жеткен. Атап айтар болсақ, биыл бірінші тоқсанда тұрғын үй нарығындағы риэлторлық компаниялар 76 млрд теңге пайда тапты. Салыстырып қарағанда, өткен жылдың дәл осы мерзімінде бұл көрсеткіш 29,1 млрд теңге еді, яғни, 2,6 есеге аз болатын. Бүгінде бұл нарықтың негізгі драйвері – шағын сектор болып отыр. Мұндай ұйымдардың таза табысы 63,7 млрд теңге болса, орташа және ірі компанияларға жалпы таза табыстың 12,4 млрд теңгесі ғана тиесілі болған.
Бір жыл бұрын нарық келбеті мүлдем өзгеше еді. Мысалы, ірі кәсіпорындар ол кезде 28,8 млрд теңге, шағындары небәрі 256 млн теңге пайда көрген. Компаниялардың биыл шығындарын оңтайландыру арқылы осындай жақсы нәтижеге қол жеткізіп отыр.
Жылжымайтын мүлік операцияларымен айналысатын ұйымдардың шығыны өткен жылы 168 млрд теңгеге қысқарған. Жалпы, осы саладағы табыс көлемі 121 млрд теңгеге немесе 34 пайызға төмендеген.

Дайындағандар Динара ТІЛЕУБЕК, Кәмила ДҮЙСЕН 

Бөлісу:

Пікір жазу


*